Chce „prodávat“ obnovu přírody. Ze záliby z dětství buduje realitní podnikatel zelený byznys

Láska k obojživelníkům Prokopovi Svobodovi vydržela dodnes. Svůj nový byznys totiž postavil na obnově zanedbaných přírodních lokalit. Zatím ho dotuje, ale předpokládá, že příjmy od firem toužících se ozelenit budou stoupat a že se pozemky časem zhodnotí.

Před dvěma lety založil Prokop Svoboda Refugium a začal skupovat mokřady v České Kanadě, louky v Bílých Karpatech či rašeliniště na Šumavě. Spolumajitel realitní kanceláře Svoboda & Williams specializující se na prémiové nemovitosti pozemky obnovuje s pomocí vlastních prostředků, dotací a plateb od partnerských firem a očekává jejich zhodnocení.

Svoboda předpokládá, že firmy budou více investovat do „přírody“ a zvětšovat podíl zelených aktiv, anebo se partnersky podílet na obnově lokality, což jim přinese lepší image. Myslí i na to, že by v budoucnu mohly finance přinášet i uhlíkové či biodiverzitní kredity, s nimiž se trh teprve zvolna rozbíhá. Pokud by za rašeliniště tyto kredity získával, mohl by je prodávat firmám, aby si tak snižovaly uhlíkovou stopu.

„Pozemky se mohou zhodnocovat třeba o pět procent ročně a cash flow může generovat půl procenta. Sázíme na to, že produkt bude hodně zelený, nebude konkurovat něčemu vyloženě průmyslově komerčnímu,“ uvádí Svoboda.

Refugium jste založili před zhruba dvěma lety, co vás k tomu vedlo? Máte fungující, prosperující realitní kancelář zaměřenou na prémiovou klientelu. Proč obojživelníci, brouci, biodiverzita?

Ta myšlenka žila už delší dobu. Před pár lety jsem se začal vracet ke své zálibě z dětství, k ochraně přírody. Mapoval jsem si činnost spolků a neziskovek a chtěl jsem se zapojit. Našel jsem si třeba spolek z takzvaného Středního Poohří, líbí se mi projekty České společnosti ornitologické a jejich ptačí parky. Kromě jejich podpory jsme postavili vlastní projekt Refugium, v němž dáváme dohromady portfolio přírodně cenných pozemků nebo pozemků s potenciálem obnovy přírody. Hlavní téma je biodiverzita, snažíme se ekosystémy napravovat tak, aby tam fungovala, proto i název Refugium, útočiště. Jde o oblasti, které si přírodní hodnoty v určité míře zachovaly, ale snažíme se ta místa zlepšovat.

O která místa typicky jde?

Typická lokalita je v kulturní krajině, která má potenciál k tomu, aby tam biodiverzita prosperovala. Nejde vyloženě o pole nebo zemědělsky využívanou krajinu, spíše zanedbanou, třeba vysušenou melioracemi. První byla Maříž, mokřad v oblasti České Kanady, kde byla krajina odvodněna za minulého režimu melioračními trubkami a příkopy. To bylo takové spontánní rozhodnutí.

Podle čeho pozemky ke koupi vybíráte?

Primárně mě baví mokřady, protože jsem měl od dětství vztah k mokřadním společenstvím, obojživelníkům. A je to svým způsobem jeden z nejohroženějších biotopů. Mokřady nám z přírody vymizely, ale váže se na ně výjimečná biodiverzita a ochranu a revitalizaci si možná zaslouží ze všech biotopů nejvíc.

Postupně odpovědnost za výběr lokalit přenáším na celý náš tým, včetně našich ekologů. V portfoliu nám teď převažují mokřadní pozemky, ale máme i květnaté louky v Bílých Karpatech, jednáme o jedné stepní lokalitě u Brna. Chceme mít pestřejší škálu biotopů.

Kolik máte pozemků?

Na deseti lokalitách jde o 14 pozemků a je to 75 hektarů.

Co na pozemcích konkrétně děláte nebo plánujete?

To záleží na stavu každé konkrétní lokality. Když koupíme pozemky, které jsou značně zarostlé, nebo drasticky odvodněné, je potřeba větší zásah, kdy tam najede bagr. To byl i případ Maříže, kde jsme teď tuhle stavební část dokončili. Na to navazují roky obnovy, péče, která má zajistit, že si všechno sedne tak, jak má.

Dále chceme obnovovat třeba bývalá nebo dost degradovaná rašeliniště na Kokořínsku a na Šumavě. Tím, že z rašeliniště odstraníme meliorační trubky a vrátíme do něj vodu, zabráníme propadu přirozených zásob uhlíku. Když rašeliniště degraduje, tak se rozkládá organický uhlík a uvolňuje se. Proto je i v Evropě důraz na jejich obnovu.

Koupíte tedy pozemky, naplánujete revitalizaci, obnovu. A do toho chcete zapojit firmy, které dneska hledají zelené věci, zaměřují se na ESG. Na webu jsem viděla, že nabízíte buď přímo získání akcií ve vaší společnosti, anebo dluhopisy na financování obnovy…

Jsou to dva směry, kterými se chceme vydávat, ale s akciemi jsme ještě opatrní. Zatím se soustředíme na dluhopisy. U akcií bychom rádi, aby výnos z jejich prodeje šel primárně na rozšiřování portfolia pozemků. Ale máme ještě vlastní zdroje. Nicméně máme to připravené, kdyby se našel investor, který s námi bude sdílet naši vizi, její naplňování a bude se na tom chtít podílet majetkově.

Jak jste na tom finančně?

Chystáme se dělat jednou za rok valuaci a myslím, že i ta za rok 2023 potvrdí, že naše investice už se zhodnotily. Refugium dneska nemá kladné cash flow, protože jsme v rovině filantropické, ale majetková podstata se zhodnocuje.

Dnes jsme v takzvané fázi „supportable“, ale do budoucnosti chceme být „investable“. Doufáme, že projekt bude schopný generovat i černá čísla.

Dluhopisy se vážou vždy ke konkrétnímu projektu revitalizace, máte i prvního kupce?

Ano, jde o společnost Flixbus. Máme projekt, v tomto případě je to obnova přírody, biotopů v Doupovských horách – je to taková mozaika luk, rybníků, lesa. Žádáme o dotaci z evropských fondů, což by mělo pokrýt větší část nákladů. A k tomu přidáme podporu od Flixbusu, který se tím stává patronem lokality.

Pro ně je důležité, že se tím ozelení, navíc v blízkosti naší lokality mají od letošního ledna nově zastávku. Řeší tím svoji zelenou image a částečně i nefinanční reporting a my jsme připraveni spolupracovat, nabízíme jim celý marketingový balíček.

U Flixbusu šlo o dluhopisy v pravém slova smyslu? Na webu máte také napsáno, že prodáváte kredity, ale nevím, jestli tím myslíte totéž.

Bavili jsme se s Flixbusem nejprve o dluhopisech. Musela to schvalovat jejich mateřská společnost v Mnichově, kde se jim projekt líbil, ale zároveň mají svoje vnitřní pravidla, kolik peněz mohou dávat do dluhopisů a do různých finančních instrumentů. Takže nakonec jsme se dohodli na opakovaném daru.

Zelený kredit je čistě marketingový nástroj. Testovali jsme si na firmách z našeho holdingu, jako jsou Svoboda Williams, Residences Unlimited, Offices Unlimited (firma na pronájem sdílených kanceláří, pozn. aut.), zda o něj mají lidé zájem, či ne. K podepsané smlouvě například klienti dostali zelené kredity, a tím se částkou deset tisíc korun podíleli na obnově Mařížského mokřadu. Společnost Residences Unlimited provozující dva hotely zase ke každé rezervaci dávala stokorunový kredit.

Mluvíte o marketingu, zeleném PR pro firmu, uvažujete do budoucna aktivity využít i více byznysově? Firmy budou například potřebovat offsety ve formě uhlíkových kreditů, budou i biodiverzitní kredity…

Samozřejmě, snažíme se. Jsme součástí výzkumné skupiny, se kterou bychom v rámci rozsáhlého projektu pod hlavičkou Technologické agentury ČR chtěli řešit biodiverzitní kredity. Tím směrem se asi budeme ubírat. Ale cest, kudy můžeme jít do budoucna, je hodně. U nabídek pro korporace sázíme na zelenou image, ESG, kde se radíme se společností Green0meter, a Green Asset Ratio (GAR, podíl zelených aktiv, pozn. aut.). Investice do Refugia firmám Green Asset Ratio vylepší.

Existují projekty, které jsou jenom naoko, například sázejí stromy, které by se beztak musely vysadit. Je třeba to mít dobře nastaveno a změřeno, aby nešlo o greenwashing…

To si uvědomujeme a biologické monitoringy našich odborníků nějakou relevanci mají. Víme dobře, že je potřeba mít důkladně zmapované, jaké lokalita vykazovala hodnoty před naší revitalizací a po ní.

Zároveň si ale říkáme, že ne všechny problémy musíme vyřešit my. Budeme se soustředit na to, abychom dělali dobře svou práci, abychom měli kvalitní pozemkové portfolio, kvalitní revitalizace a trošku spoléháme, že metodiku a principy za nás vyřeší naši partneři, konzultační firmy.

Děláte si tedy měření uhlíku na počátku, abyste měli výchozí bod?

Tam, kde to dává smysl, ano. Třeba na šumavském rašeliništi, které je těžce odvodněné a my plánujeme obnovu jeho vodního režimu, budeme měřit, kolik uhlíku vysychající rašelina uvolňuje. Propad je tam viditelný a je dobře změřitelné, jak terén vypadal před odvodněním a po odvodnění. Takže se to nabízí a s měřením nám pomůže tým z Jihočeské univerzity. Ale je otázkou, o jakém množství CO2 se ve finále budeme bavit. Jsme na 15 hektarech, to jsou stále malá čísla. Nicméně určitému propadu, a tedy uvolnění uhlíku, zabráníme.

Říkal jste, že by bylo fajn, kdyby časem Refugium bylo v černých číslech. V čem spočívá váš obchodní model?

Můžeme mít u pozemků příjem z dotací. Někde je ekologický zemědělec – například pozemky v Bílých Karpatech potřebují, aby byly sečené, nebo aby se tam pásla zvířata. Můžeme mít také drobný příjem z pachtu od našich partnerů, kteří si díky tomu vylepší podíl zelených aktiv ve svém portfoliu.

Zároveň se nám zhodnocuje majetková podstata. Dneska je Refugium akciovka, časem pod ní můžeme pověsit fond kvalifikovaných investorů, pokud budeme dosahovat kapitálového růstu. Tedy zhodnocení pozemků, ke kterému bude nějaký malinký příjem. Pozemky se mohou zhodnocovat třeba pět procent ročně a cash flow může generovat půl procenta. Sázíme na to, že produkt bude hodně zelený, nebude konkurovat něčemu vyloženě průmyslově komerčnímu.

Také můžeme naše portfolio rozdělit. Mohou být pozemky, které budou navždy v kolonce „supportable“, jiné mohou být „investable“. Do investičního fondu můžeme dát ty, které budou generovat nějaký drobný výnos, ať už skrz pacht nebo uhlíkové offsety, biodiverzitní kredity, Green Asset Ratio. Zároveň jsme už nyní schopni nabízet produkt „zelený patronát“, což je model Flixbusu.

Model Flixbus tedy znamená, že peníze od partnera jdou cíleně na revitalizaci lokality a k tomu je tam dotace?

Projekt má určitý rozpočet. Milion korun od Flixbusu je alokovaný do dané lokality. A k tomu doufáme, že bude spolufinancován z Operačního programu životního prostředí. Chceme čerpat podporu, která je k dispozici. Zjistil jsem, že je dobře, že to děláme, protože třeba u Maříže trvalo projít celým povolovacím procesem dva roky. Bylo třeba mít všechna stanoviska dotčených úřadů, orgánů, environmentální posouzení. To, že jdeme do dotací, nám dává určitou důvěryhodnost.

Nebudou možné i příjmy podobné ekosystémovým platbám za lesy pohlcující uhlík? Případně za krajinné prvky…

Dělal jsem si k tomu poměrně detailní průzkum, jak to funguje ve světě, a to je zatím hudba budoucnosti. Ekonomika Refugia je postavená na dotacích a pachtu. Platba za ekosystémové služby je ale něco, o čem se vede debata.

Kolik jste zatím investoval do Refugia?

Základní kapitál byl 40 milionů korun, ten je z části proinvestovaný. To jsou peníze, které šly do nákupu pozemků a na provoz naší zatím malé firmy. Mám úmysl, že bych chtěl navyšovat základní kapitál o 10 milionů ročně, to by zatím mělo stačit. Akcionáře ještě úplně nezveme, protože si musíme nejdříve vyjasnit vizi. Běží ale spolufinancování partnerů na projektech a na provozu firmy.

Co si žádá více kapitálu – investice do pozemků, nebo jejich revitalizace?

Když vezmu Maříž, tak první pozemky byly za 3,5 milionu, za zhruba milion jsme kupovali rybník, pak jsme ještě dokupovali další pozemky a skončili jsme na zhruba šesti milionech za výkup pozemků. Rybník není sice v projektu, ale pro revitalizaci má zásadní význam. Celý projekt revitalizace je za pět milionů, ale stavělo se a byly tam bagry, což je dražší.

Pokračujete také v hledání dalších lokalit?

Nezastavujeme se, je to běh na dlouhou trať. Je dobré mít něco v záloze, protože se může stát, že přijde někdo a bude chtít s námi realizovat nějaký větší projekt. Takže něco máme v jednání, snažíme se sledovat, kde jsou zajímavé lokality, vytváříme si „pipeline“.

Kolik toho máte v plánu?

Tak jestli to je čistě o tom, co všechno by se dalo, tak třeba jezero Čejč. Dneska jsou tam zemědělské pozemky, byly by to stamilionové investice. Pak nějaká další rašeliniště a stepi. Kdybychom měli velké zdroje, tak budeme cílit na velké pozemky, které nějakým způsobem trpí, ale také kupujeme ty menší.

Jdeme i cestou přirozené expanze, kdy scelujeme pozemky. Na každé lokalitě uvažujeme, že když už tam jsme, tak ji můžeme rozšířit třeba tím, že vykoupíme souseda nebo někde poblíž koupíme pole a směníme ho třeba za pro nás klíčové přilehlé parcely.