Pokud má váš dům nebo byt potvrzení, že je na tom dobře z hlediska životního prostředí, můžete už dnes ušetřit i tisícovky ročně na splátkách úvěru na bydlení. Dostat zelenou hypotéku je nicméně složitější, protože potřebujete průkaz energetické náročnosti.
I do Česka přichází éra zelených hypoték. Hypotéky na udržitelné bydlení nejčastěji znamenají slevu 0,1 či 0,2 procentního bodu na úrocích, někdy i na poplatcích či jiných produktech banky.
Co to může znamenat na konkrétních splátkách úvěru? Průměrná hypotéka je dnes zhruba 3,5 milionu korun, při splatnosti třicet let a úrokové sazbě 5,19 procenta dělá splátka 19 197 korun měsíčně. S dobrým energetickým průkazem – podle něhož se hodnotí, na jak velkou slevu má plátce hypotéky nárok – může klient dosáhnout na sazbu 4,99 procenta, což znamená splátku 18 767 korun. „Celková úspora je tak 5160 korun ročně na splátkách,“ vypočítává hypoteční makléř Tomáš Rusňák.
Velcí hráči nabízejí zelenou
Přesná čísla se liší podle toho, o kterou banku jde. Například u ČSOB získává klient při sjednání hypotéky na energeticky úsporné bydlení slevu 0,2 procentního bodu z úrokové sazby. Klientům banka zároveň nabízí slevu 30 procent na pojištění nemovitosti, včetně solárních panelů nebo tepelného čerpadla, a 30 procent na zhotovení průkazu energetické náročnosti neboli štítku, jak se často nepřesně, ale běžně říká.
Česká spořitelna vyčísluje úsporu u své zelené hypotéky na 0,1 procentního bodu a slevu na jednorázových vstupních poplatcích až na 16,5 tisíce. Klienti na stránkách banky najdou konkrétní kroky, jak si vylepšit spotřebu energií, a tedy i výši splátky. Jde například o zateplení domu, instalaci fotovoltaiky či chytrých měřičů plynu, tepla a elektřiny nebo žaluzií a rolet. Podobně pomáhá dobíjecí stanice na elektromobily či zařízení na zachytávání dešťové a odpadní vody.
Slevu 0,1 procentního bodu z úroků nabízejí rovněž UniCredit Bank a Raiffeisenbank, která k nabídce přidává desetiprocentní slevu na pojištění nemovitosti u pojišťovny UNIQA. „Všichni velcí hráči na trhu zelenou hypotéku zvýhodňují. Někde to hraje významnou roli a díky tomu se žadatel dokáže dostat na lepší úrokové sazby a někde jsou k tomu i nižší poplatky,“ potvrzuje hypoteční makléř Rusňák.
Hypotéky na udržitelné bydlení jsou na českém trhu už několik let, ale teprve v poslední době jejich objem rychle roste. Banky k nim přistupují kvůli obecnému tlaku na snižování uhlíkové stopy a kvůli balíku opatření schválenému členskými státy Evropské unie včetně Česka. Získat zelenou hypotéku však nemusí být jednoduché.
Potíže s průkazy
První důležitá věc: napříč trhem platí, že na zvýhodnění mohou dosáhnout pouze ti, jejichž nemovitost nese takzvaný energetický štítek A nebo B, což je označení pro mimořádně úspornou nebo velmi úspornou budovu. Co to znamená? Tento štítek – který se správně plným jménem nazývá průkaz energetické náročnosti budovy a používá se pro něj zkratka PENB – udává, jak moc bude provoz nového domu zatěžovat životní prostředí. V PENB se uvádějí informace o nákladech na vytápění, na ohřev vody, na osvětlení, na chlazení, ale i na větrání. Vše se následně přepočítává na metr podlahové plochy.
Jak pro klienty, tak pro finanční instituce je ovšem problémem, že valná většina nemovitostí zatím tento takzvaný energetický štítek postrádá. A to přestože je povinný pro novostavby, při rekonstrukci a také při prodeji či pronájmu domu. Realita je ale jiná.
„Stává se nám to třeba při nákupech nemovitostí, které prodává realitní kancelář a podle zákona je štítek potřeba dodat k podpisu kupní smlouvy. Když si ho vyžádáme k hypotéce v průběhu procesu nákupu, dost často nám realitní makléř řekne, že jeho zákonná povinnost je dodat ho ke smlouvě a že dřív to dělat nebude,“ popisuje Rusňák. Takový klient má pak smůlu, i když kupovaná nemovitost PENB disponuje: výhodnější zelenou hypotéku totiž nedostane, protože není schopen energetický průkaz doložit před uzavřením smlouvy.
Existují také případy, že nemovitost energetický štítek nemá. V inzerátech na prodej musí být povinně uveden, avšak častou praxí, jak se proceduře vyhnout, je, že se uvede nejhorší úroveň G, značící mimořádně nehospodárnou budovu. Banky svorně tvrdí, že financují i tyto stavby, ale dosáhnout na zelenou hypotéku je pro ně nemožné.
První data, jak jsou na tom s PENB financované nemovitosti, začala loni sbírat Česká bankovní asociace. Z čísel dodaných pěticí největších českých bank (Česká spořitelna, ČSOB, Komerční banka, Raiffeisenbank a UniCredit Bank) vyplynulo, že ke konci roku 2023 byly tři čtvrtiny nových domů bez PENB. U všech domů a bytů financovaných z hypoték včetně těch starších bylo doloženo pouze šest procent štítků.
Chce to správnou motivaci
Situace se sice zlepšuje, ale velmi pomalu. Za letošní první dvě čtvrtletí klesl podíl hypoték na nové stavby bez doložených štítků o čtyři procentní body.
„Máme podobné zkušenosti. A snažíme se tlačit zejména na odhadce, aby k odhadům ceny nemovitostí PENB přikládali,“ uvádí Milan Voldřich, ředitel hypotečních úvěrů v Raiffeisenbank.
Mluvčí České spořitelny Filip Hrubý dodává, že se v rámci České bankovní asociace i při jednání se státem snaží přijít s řešením. To by majitele rezidenčních nemovitostí, zejména společenství vlastníků jednotek a bytových družstev, motivovalo nejenom k získání PENB, ale zejména k rekonstrukcím s cílem snížit energetickou náročnost. Zároveň se podle něj testují nástroje, které by měly například slevou na vybrané bankovní produkty klienty a individuální majitele nemovitostí motivovat k tomu, aby si energetický štítek pořídili.
„V tuto chvíli se nám daří získávat PENB od zhruba čtyřiceti procent klientů, kteří mají zájem o hypotéku či financování rekonstrukce,“ přibližuje Hrubý z České spořitelny.
Česká bankovní asociace usiluje i o to, aby vznikla veřejná databáze PENB, ze které by bylo možné čerpat spolehlivá data. Podle jejích expertů by také pomohlo zvýšení vymahatelnosti stávající legislativy, která už u nových staveb či rekonstrukcí pořízení energetických štítků ukládá jako povinné.
Maďarská cesta
Další otázkou je samotná výše uvedené úspory. Zelené úvěry se totiž dnes nemusejí zdát jako výrazná podpora.
Budovy se podílejí na emisích oxidu uhličitého v Česku zhruba deseti procenty a platí pro ně přísné cíle na jejich snižování. Od roku 2027 se na ně bude vztahovat systém emisních povolenek, které neekologický provoz prodraží.
Pokud jde ale o větší podporu zeleného bydlení, banky tvrdí, že jít s úroky a poplatky níže už nemohou. Potvrzuje to i expert poradenské společnosti KPMG Martin Křivánek, který připomíná, že klíč k levnějším zeleným úvěrům pro domácnosti a pro firmy drží Česká národní banka. Ta určuje cenu peněz a také pravidla pro kapitálovou přiměřenost, tedy to, kolik musí banka držet kapitálu v poměru k rizikovým aktivům.
Na rozdíl třeba od Maďarska je tento poměr v Česku stejný u běžných i u zelených úvěrů, takže banky nic nemotivuje je zlevnit. Maďarská centrální banka tento poměr uvolnila a objem zelených úvěrů tam vystřelil vzhůru.
Milan Voldřich, ředitel hypotečních úvěrů v Raiffeisenbank, vysvětluje, že na hypotéky vydávají banky dluhopisy. Ježto zelené hypotéky znamenají, že klient splácí méně, nemusí být o nákup takových dluhopisů zájem, ledaže by byly tyto úvěry zvýhodněné centrální bankou jako v Maďarsku. „Investoři nekoupí dluhopisy s výrazně nižším výnosem než obvykle, i když jsou zelené,“ popisuje Voldřich.
Podle Filipa Hrubého z České spořitelny se má situace tak, že v roce 2023 se cena mezibankovních úvěrů, od nichž se odvíjí cena hypoték, pohybovala v pásmu pěti až šesti procent, přičemž reálné hypoteční sazby se pohybovaly od 5,6 do 5,9 procenta. Neboli marže na hypotéky podle něj měla banka nulové, nebo je dokonce dotovala. I když se podle expertů na trhu marže bank u hypoték obvykle pohybují kolem jednoho procenta, stále to znamená, že zelená hypotéka může být za nynější situace v Česku pro bankovní domy málo výhodná.
Komplikace pro banky
Další problém se netýká klientů, ale bankovních domů. Zmíněný nedostatek dat o energetických štítcích jim přináší problémy při povinném nefinančním reportingu. Ten obnáší nejenom sběr dat z takzvané oblasti ESG (zahrnující environmentální a sociální oblast spolu s řízením podniku), ale týká se i jejich úvěrového portfolia. Počínaje příštím rokem totiž budou muset banky vždy za předchozí rok vydat zprávu o „podílu zelených úvěrů“, do něhož patří i půjčky na bydlení.
Když se dnes banky snaží zjistit, jak na tom jimi financované nemovitosti z hlediska energetické náročnosti jsou, a nemají informace ze štítku, používají odhady. „V případě, že informaci ohledně energetické náročnosti budovy od klienta nezískáme z PENB, snažíme se ji stanovit jinak. K tomu využíváme různé modely, které pracují s parametry nemovitosti, jako je například rok výstavby, zdroj vytápění, datum rekonstrukce,“ popisuje mluvčí ČSOB Michaela Průchová.
I proto lze očekávat, že banky budou nižšími úrokovými sazbami motivovat klienty, aby jednak preferovali udržitelné nemovitosti a jednak se k nim snažili dodat energetický průkaz. Hypoteční makléř Tomáš Rusňák dodává ještě jeden důvod – „zelenější nemovitosti“ budou mít větší hodnotu a budou výhodnější coby zástava úvěru.
„Nízkoenergetické nemovitosti budou pro banky v rámci zástavní hodnoty dlouhodobě daleko zajímavější. Neefektivní staré nemovitosti, ať už je to byt, nebo rodinný dům, neporostou tolik na hodnotě,“ uvádí Rusňák.
Každá sleva se počítá
Zamrzlý trh s hypotékami se letos po dvou letech rozběhl a poptávka po financování bydlení stoupá. Česká národní banka očekává, že letos dosáhne meziroční růst poskytnutých hypotečních úvěrů pět procent a v příštích dvou letech 7,5 procenta.
V srpnu poskytly banky a stavební spořitelny podle dat České bankovní asociace hypoteční úvěry za 32 miliard korun, z toho nové úvěry činily skoro 26 miliard korun, zbytek byly refinancované půjčky. Meziměsíčně přibylo hypoték o 8,6 miliardy korun, což je o více než třetinu. Objem poskytnutých úvěrů je zároveň největší od ledna roku 2022.
„Aktuálně můžeme sledovat oživování hypotečního trhu, přestože sazby neklesají tak rychle jako na spořicích účtech. Dramatický pokles sazeb se nedá čekat ani v závěru roku. Jedním z důvodů může být i fakt, že už teď někteří zpracovatelé avizují prodlužování lhůt schvalování s ohledem na přetlak žádostí o úvěr a jejich reálné kapacity,“ říká Michal Noha, ředitel produktového managementu v Raiffeisen stavební spořitelně.
V srpnu nicméně alespoň klesla průměrná úroková sazba hypotečních úvěrů po dvou letech pod psychologických pět procent. K úrovním kolem dvou procent, kde se pohybovala v letech 2015 až 2021, však má hodně daleko. Každá sleva proto dává o to větší smysl, i ta zelená.
Článek byl publikován v časopisu Reportér.
Martina Patočková
Martina začínala s novinařinou v agentuře ČTK a pokračovala v MF Dnes, psala pro E15 či Reportér Premium. Jenže pak zatoužila po větší samostatnosti. Ráda chodí po kopcích, plave s ploutvemi i bez nich a chtěla by kočku.
