S fotovoltaikou na paneláku nemusí souhlasit všichni všichni v domě

Bytové a panelové domy si od letoška mohou snadněji pořídit vlastní elektrárnu. Před zájemci stojí čtyři různé modely, jak právně zabezpečit její provoz. Fotovoltaiku je přitom možné provozovat i ve chvíli, kdy některý z členů družstva nebo společenství vlastníků jednotek s projektem nesouhlasí.

Kvůli vysokým cenám energií hledají mnohé bytovky a panelové domy způsoby, jak na elektřině co nejvíce ušetřit. Ve chvíli, kdy je dům zateplený a má vyměněná okna, může na řadu přijít i budování vlastního zdroje energie.

Při pořízení fotovoltaické elektrárny platí pro družstva a sdružení vlastníků jednotek (SVJ) mírně odlišná pravidla. Záleží také na tom, jaká část obyvatel se do sdílení zapojí. Nejvýhodnějším scénářem je, když se společně vyrobenou elektřinu rozhodne čerpat celý dům.

Jedno „ne“ ale neznamená úplnou stopku. Pořídit elektrárnu totiž lze, aniž by souhlasili všichni. Záleží na stanovách, kde je uvedeno, jak velká část vlastníků je potřeba ke schválení podstatných změn. Domu ovšem přibyde papírování.

Soláry na střeše nemusí patřit přímo domu. Mohou být také vlastnictvím nově zřízeného spolku nebo společnosti.

Čtyři různé modely sdílení

Bytovým a panelovým domům má pomoci se zařizováním elektrárny nový manuál Unie komunitní energetiky (UKEN) s názvem Jak na společnou fotovoltaiku u bytových domů. Unie ho letos v dubnu připravila společně s Energetickým regulačním úřadem, projektem Domy sobě a dalšími.

Kromě praktických rad obsahuje manuál také návod na to, jak sdílení společně vyrobené elektřiny zabezpečit z právního pohledu. Autoři přinášejí čtyři možné verze, které počítají s různě velkým zájmem o soláry.

„V publikaci poskytujeme přehled o tom, jak je to s rozhodováním, financováním, vlastnictvím, právem na využitím elektřiny a příspěvkem za ni, ale také s právem na prodej přebytků elektřiny nebo s tím, za jakých podmínek musíte platit daně,“ říká Eliška Beranová, právnička Frank Bold a UKEN, jež se na manuálu podílela.

Vlastníkem je SVJ

První z možností je, že fotovoltaiku vlastní SVJ. Podobně to ve společenství funguje třeba s vlastnictvím výtahu. Finančně se na vybudování musejí podílet úplně všichni členové, a to i v případě, že s instalací nesouhlasili.

V tomto scénáři člověk, který společnou výrobu elektřiny odmítl, vyrobené kilowatty sice nečerpá, ale jeho příspěvky do fondu oprav se využívají na soláry. Pokud by odmítl platit, může ho k tomu donutit i soud.

„Mějte ale na paměti, že tvoříte společný komunitní projekt a že se nevyplácí jej schvalovat jen velmi malou většinou. Můžete si tak zadělat na dlouhodobě nepříjemnou atmosféru v domě,“ upozorňují autoři manuálu.

Řešením je změna poměru, v jakém vlastníci přispívají do fondu oprav. Lidé, kteří soláry nechtěli, platí méně na rozdíl od zbytku. Nutné je ale pak změnit prohlášení vlastníků. K tomu je potřeba jednomyslný souhlas schůze. Obdobný problém může nastat i s přerozdělováním zisků.

Na čerpání elektřiny mají právo všichni v domě. Ve chvíli, kdy se někdo dodatečně rozhodne společný zdroj využívat, musejí mu to ostatní v domě umožnit.

Zisk z prodeje přebytků se rozdělí mezi všechny vlastníky jednotek. Výše zisku závisí na podílu vlastníka na společné části domu. Obvykle tedy platí, že čím větší je byt, tím větší je podíl na zisku. Pokud roční zisk z prodeje přebytků nepřesáhne 30 tisíc korun, nemusí dům platit daň z příjmu.

Fotovoltaika patří spolku

Pokud se do solárů nepustí celé SVJ, mohou zájemci o vlastní zdroj elektřiny založit spolek. Na schůzi vlastníci schválí podle platných stanov to, že dávají střechu do pronájmu spolku a že souhlasí s výrobou elektřiny na střeše.

Odsouhlasit musejí rovněž to, že se fotovoltaika nestane součástí budovy, jinak by ji SVJ muselo financovat z fondu oprav stejným způsobem, jako kdyby si ji samo pořídilo. Výhradu vlastnictví je nutné zanést také do katastru nemovitostí.

Soláry na střeše domu pak patří spolku, který je rovněž spravuje. Členové fotovoltaiku financují a výnosy z ní patří jenom jim.

Ve chvíli, kdy jsou soláry ve vlastnictví spolku, tak si zisk z prodeje přebytků nemohou jeho členové rozdělit mezi sebou. Spolek je musí využít pro financování další činnosti, a to včetně provozu a údržby elektrárny. Navíc je ze zisku potřeba zaplatit 19procentní daň z příjmu.

Zisk je možné rozdělit v případě, že elektrárnu vlastní jeden nebo více členů, ne sám spolek. Pokud si nevydělají více než 30 tisíc ročně, tak ani nemusejí platit daň z příjmu. Tento model je spravedlivější pro ty, kteří se sdílení nechtějí účastnit. Zároveň s sebou ale přináší více papírování spojeného se založením spolku.

V domě vznikne společnost bez právní osobnosti

Další variantou sdílení elektřiny v domě je takzvaná smlouva o společnosti bez právní osobnosti. Fotovoltaika je v tomto případě ve vlastnictví všech společníků, přičemž velikost podílu závisí na výši vkladu. Soláry může případně vlastnit jeden ze společníků, který umožní ostatním elektrárnu využívat. Fotovoltaika se nijak nedotkne bytových jednotek, které o ni nemají zájem.

Obdobně jako u spolku musí SVJ na schůzi schválit pronájem střechy a její využití. Společenství s výrobou elektřiny nemá nic společného, věnuje se mu pouze nová společnost. Soláry se opět nestanou součástí budovy.

Zisk z prodeje přebytků jde v tomto případě rozdělit jednodušeji než u spolku. Opět platí, že pokud zisk nepřesáhne hranici 30 tisíc korun za rok, tak se z něj nemusí platit daň z příjmu. Nevýhodou je podle manuálu UKEN podílové spoluvlastnictví.

U bytového družstva je situace jednodušší

Posledním modelem sdílení je to v bytovém družstvu. Pokud někdo z domu vlastní zdroj elektřiny nechce, nemusí za něj platit. Zároveň není potřeba zakládat spolek ani společnost. Družstvo pro zájemce stanoví nájemné a zbytku se fotovoltaika nedotkne.

Schválení instalace povětšinou záleží na nadpoloviční většině členů družstva. Je však možné, že stanovy určí jiné hlasovací podmínky. Pomyslné „ano“ solárům může dát v některých družstvech jenom představenstvo, nebo dokonce předseda.

Soláry na střeše se pak stanou součástí bytového domu a majetkem družstva, může je ale také výhradně vlastnit jen jeden z jeho členů. Právo čerpat kilowatty ze solárů mají všichni členové družstva, nemusí ho však využít.

S rozdělením zisku je to složitější. Manuál popisuje, jaké podmínky družstvo musí dodržet. Mimo jiné například zisky za prodej přebytků nesmějí přesáhnout třetinu ročního zisku družstva. Z prodeje také družstvo musí odvést 19procentní daň z příjmu.